Koopakte

Koopakte

De “voorlopige” koopakte

De koopakte, ook wel “voorlopige koopakte” genoemd, is de schriftelijke koopovereenkomst tussen koper en verkoper. Het woord “voorlopig” kan verwarring opleveren, want de koop is definitief, men is aan het contract gebonden, tenzij:

  • Koper gebruik maakt van zijn recht om gedurende de bedenktijd de koop alsnog te ontbinden; of
  • Tijdig een beroep wordt gedaan op een ontbindende voorwaarde.

Met het woord “voorlopig” wordt alleen aangegeven dat de eigendomsoverdracht in een later stadium zal plaatsvinden.

De belangrijkste zaken die in de koopakte aan de orde komen zijn

  • De omschrijving van het gekochte (met vermelding van de kadastrale gegevens:
  • De koopsom;
  • De datum waarop de akte van levering (eigendomsoverdracht) zal worden getekend.

Wie betaalt de kosten?

Bij bestaande bouw is dat doorgaans de koper, en bij nieuwbouw de verkoper. Wordt er “kosten koper” gekocht, dan houdt dat in dat de overdrachtsbelasting, de notariskosten en de kadasterkosten (+btw) voor rekening van de koper komen. Is er sprake van een overdracht “vrij op naam” dan betaalt verkoper de kosten. Doch ieder van partijen betaalt altijd zijn eigen makelaar.

De notaris die de overdracht verzorgt, wordt aangewezen door degene die de kosten betaalt, maar men kan anders overeenkomen.

De waarborgsom

Het is gebruikelijk dat de koper 10% van de koopsom na het tekenen van de koopakte aan de notaris overmaakt, tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen. In plaats daarvan kan ook een bankgarantie worden afgegeven. Een betaalde waarborgsom wordt bij de overdracht op de afrekening van de notaris in mindering gebracht.

Overgang risico van het verkochte

In iedere koopakte is de bepaling opgenomen, dat het risico van het verkochte eerst vanaf het tekenen van de akte van overdracht c.q. vanaf de eerdere feitelijke overdracht, voor de koper is. De verkoper moet ervoor zorgen dat bij de overdracht het verkochte de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik (als woonhuis) nodig zijn. Hij is verplicht het verkochte aan de koper over te dragen in de staat waarin het zich bij het sluiten van de koopovereenkomst bevond. Mocht er in de periode na het tekenen van de koopakte en vóór de overdracht schade ontstaan, dan moet de verkoper derhalve voor het herstel zorgen.

Mededelings- en onderzoeksplicht

De verkoper heeft een mededelingsplicht. Alle gebreken van het verkochte die hij kent en alle verdere lasten en bijzonderheden die hem bekend zijn – (Is er asbest verwerkt? Is de bodem verontreinigd?) – moet hij opgeven. De koper heeft een onderzoeksplicht. Als het gekochte gebreken heeft die met het blote oog duidelijk zichtbaar zijn, dan kan hij achteraf de verkoper daarvoor niet aansprakelijk stellen. Om onaangename verrassingen te voorkomen is het zinnig om als koper in een zo vroeg mogelijk stadium (zo mogelijk binnen de bedenktijd) het gekochte bouwkundig te laten keuren.

Feitelijke levering

Ook wat de feitelijke levering betreft wordt er in de koopakte het een en ander opgenomen.

Wanneer vindt die plaats? Meestal is dat, dus krijgt de koper de sleutel, als de koper bij de notaris de akte van overdracht tekent. Ook wordt vermeld of – en in hoeverre – het verkochte ontruimd wordt geleverd. Is (een gedeelte van) het verkochte verhuurd? De zaken die de verkoper achterlaat (gordijnen, kasten e.d.) worden op een aan de koopakte gehechte lijst vermeld. Ook de waarde van die achtergelaten zaken kan van belang zijn, want over de waarde van roerende zaken is geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

De bedenktijd

De koper heeft het recht om gedurende drie dagen zonder opgave van redenen de koop te ontbinden. De bedenktijd gaat in om 0.00 uur van de dag die volgt op de dag dat aan de koper een copie van de door partijen getekende koopovereenkomst ter hand is gesteld. (Tenminste 2 van de 3 dagen mogen geen zaterdag, zondag of erkende feestdag zijn. Als de bedenktijd op zo’n dag eindigt, wordt die verlengd tot de eerste werkdag daarna.) Men kan ook een bedenktijd van langer dan 3 dagen overeenkomen.

Ontbindende voorwaarden

In de meeste koopakten komt tenminste één ontbindende voorwaarde voor. Deze voorwaarden geven de koper de bevoegdheid om, ook na het verstrijken van de bedenktijd, van de koop af te zien zonder een boete verschuldigd te zijn. Overeengekomen wordt vaak dat de koop kan worden ontbonden als:

  • De koper de benodigde financiering (met eventueel de NHG garantie) niet tijdig rond heeft;
  • De koper geen huisvestingsvergunning verkrijgt;
  • De kosten van het herstel van de bij de bouwkundige keuring gevonden gebreken boven een bepaald bedrag komen. (Het is raadzaam de bouwkundige keuring te laten uitvoeren vóór de bedenktijd om is.)

Registratie van de koopakte

Het is mogelijk de koopakte te laten inschrijven in de openbare registers van het kadaster. Dit biedt de koper bescherming tegen bijvoorbeeld faillissement van de verkoper in de periode vóór de eigendomsoverdracht. Ook kan in deze periode de verkoper het verkochte niet alsnog aan een ander (voor een hogere koopsom) overdragen.

Boeteclausule

In iedere koopakte komt een clausule voor, dat de overeenkomst kan worden ontbonden indien een van partijen zijn verplichtingen niet nakomt. De nalatige zal dan eerst in gebreke moeten worden gesteld en een termijn van acht dagen krijgen om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Daarna kan de overeenkomst worden ontbonden. De boete die de nalatige in dat geval verbeurt wordt doorgaans op 10% van de koopsom gesteld. Heeft de wederpartij méér schade geleden, dan heeft hij ook recht op vergoeding daarvan.

Gepubliceerd/update op 5 februari 2015

Schrijf als eerste een reactie

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

*