De leveringsakte

Leveringsakte

Wanneer gaat de eigendom van het gekochte over op de koper?

De leveringsakte is een verplicht notariële akte.

Deze akte wordt opgemaakt ter uitvoering van hetgeen in de “voorlopige” koopakte is overeengekomen: de eigendomsoverdracht van het verkochte pand.

Zonder notariële akte van levering is er géén eigendomsoverdracht, maar de eigendom gaat niet door het tekenen van deze akte over op de koper. Dat geschiedt pas op het moment dat de akte in de openbare registers van het kadaster wordt ingeschreven (vaak dezelfde dag).

Wat doet de notaris?

In de eerste plaats gaat hij na of de verkoper bevoegd is tot de overdracht. Hij gaat na in de registers bij het Kadaster hoe de verkoper destijds de eigendom van het pand heeft verkregen en of er erfdienstbaarheden (zoals een recht van uitpad of een gootrecht) zijn. Erfdienstbaarheden zijn verplichtingen (als ze ten laste van uw pand zijn gevestigd) of rechten (als ze ten behoeve van uw pand zijn gevestigd) die op de koper overgaan, ook al worden ze niet in de leveringsakte genoemd. Wel kunnen zij, bij onbekendheid ermee, door verloop van een termijn van 20 jaar verjaren.

De notaris kijkt welke hypotheken en beslagen er op het onroerend goed rusten; hij neemt contact op met de betreffende schuldeisers van de verkoper en vraagt om opgave van hun vorderingen, zodat hij (de notaris, dus niet de verkoper) ze uit de opbrengst van het pand kan aflossen. Op die manier kan de koper er zeker van zijn dat hij een onbelast huis verkrijgt.

Vóór de overdracht ontvangen partijen de tekst van de te tekenen akte en zendt de notaris aan koper en verkoper hun afrekening toe. Op de afrekening van de koper komen de koopsom, de te betalen onroerendezaakbelasting en de waterschapslasten over het lopende jaar voor, plus de kosten van de eventueel door de koper ingeschakelde makelaar, de door de koper verschuldigde overdrachtsbelasting, de kadaster- en notariskosten alsmede de verschuldigde btw . Van het totaal verschuldigde wordt de te ontvangen hypothecaire lening en de eventueel betaalde waarborgsom afgetrokken. Het uiteindelijk bij te betalen bedrag dient tijdig aan de notaris te worden overgemaakt. De notaris gaat pas tot uitbetaling aan de verkoper c.q. diens schuldeisers over als hem gebleken is dat de eigendom van het gekochte op naam van de koper is gesteld. De koper ontvangt altijd een eigendomsbewijs.

Wat is de inhoud van de leveringsakte?

Allereerst worden de verkopende en kopende partij genoemd. De verkoper verklaart de eigendom van het onroerend goed over te dragen en de koper verklaart die te aanvaarden.

Belangrijk is de omschrijving van het gekochte. Meestal heeft een onroerend goed – een woonhuis met tuin bijvoorbeeld – een eigen kadasternummer, maar soms is dat niet het geval. Een verkoper kan een stuk grond met daarop een rijtje woonhuizen als geldbelegging hebben gekocht. Die grond met huizen kunnen dan onder één enkel kadasternummer vallen.

Wordt één van de huizen verkocht, dan moet duidelijk zijn waar de grenzen van het gekochte liggen. De geschatte oppervlakte wordt dan in de akte vermeld.

Vaak wordt een tekening op schaal aan de akte gehecht. Enige tijd na de overdracht zal de Landmeetkundige Dienst van het Kadaster de juiste oppervlakte en grenzen in tegenwoordigheid van koper en verkoper vaststellen, waarna het gekochte een eigen kadasternummer krijgt. Vervolgens vermeldt de akte hoe de verkoper de eigendom van het verkochte heeft verkregen. Er kan aan hem geleverd zijn op grond van een koopovereenkomst, maar hij kan het pand ook geërfd hebben.

Verder komen in de leveringsakte de belangrijkste bepalingen uit de door u getekende “voorlopige” koopakte voor, waaronder de datum van de feitelijke overdracht en de overeengekomen koopsom, die de verkoper verklaart te hebben ontvangen. In de akte kunnen voorts bijzondere bepalingen en erfdienstbaarheden voorkomen.

Meestal wordt – als er erfdienstbaarheden zijn – de betreffende passage uit de akte waarbij die gevestigd werden letterlijk aangehaald. Bij bijzondere bepalingen die in de akte kunnen voorkomen moet u denken aan bijvoorbeeld bepalingen die de gemeente voor de bebouwing van de grond heeft vastgesteld.

Gepubliceerd/update op 5 februari 2015

2 reacties
  1. Fridtjof Bruggeman

    Vraag:
    Wanneer ben je officieel juridisch eigenaar van een aangekochte woning?
    Na ondertekening leveringsakte?
    Of nadat de leveringsakte door de notaris is bijgeschreven in de openbare registers van het kadaster.
    Tot die tijd is de aangekochte woning volgens mij juridisch niet door te verkopen.
    Vaak gebeurd dit door de notaris nog dezelfde dag, maar wanneer dit door omstandigheden veel langer duurt?

    • Robert

      Lijkt mij niet, regelmatig lees je in de krant of in boeken over ABC constructies (meestal fiscale of semi criminele redenen of een gewiekste winkelpand verhuurder), waarbij A het pand verkoopt aan B en B het bij dezelfde notaris een uur later voor een veel hogere of lagere prijs verkoopt aan C. Als ik dat altijd zo lees dan denk ik direct na ondertekening van de leveringsakte en dat de inschrijving alleen nog maar een formele handeling is.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

*